Guide de l'acheteur
Acheter à Roatan quand on est étranger : les 7 étapes
Un étranger peut-il être propriétaire à Roatan? Oui, avec des règles. Ceux qui se font avoir ici ont presque toujours sauté une étape. Les voici, dans l'ordre, avec tous les coûts qu'un comptable voudrait voir, pour que votre voyage serve à décider, pas à apprendre.
Le chemin, dans l'ordre
Sept étapes. Zéro surprise.
Étape 1 : Le budget et le plan de financement, avant tout
- Selon mon expérience, les banques locales ne prêtent pas aux acheteurs étrangers. La plupart paient comptant, souvent avec une marge de crédit sur leur maison au Canada ou aux États-Unis.
- Ajoutez environ 3 à 6 % au prix pour les frais d'achat (voir la feuille de coûts plus bas).
- Gardez une marge pour la première année : meubles, réparations, imprévus.
Étape 2 : La liste courte, de chez vous
- Choisissez d'abord le genre de vie, puis le secteur, puis la propriété.
- Un appel de 20 minutes et des visites vidéo vous évitent un voyage pour rien.
Étape 3 : Venir voir sur place
- Venez quelques jours voir les secteurs de votre liste. En basse saison si vous le pouvez.
- Rencontrez les gens dont vous aurez besoin : votre avocat, un gestionnaire immobilier, un assureur. C'est à ça que sert la fin de semaine découverte.
Étape 4 : Votre propre avocat, qui est aussi notaire
- Votre avocat, pas celui du vendeur. À Roatan, vous voulez un avocat qui est aussi notaire.
- Il fait la recherche de titre au registre foncier et vérifie que l'arpentage concorde.
- N'achetez jamais « en possession » : quelqu'un occupe le terrain, mais les papiers ne sont pas en règle.
- L'assurance titre existe ici, mais la plupart des gens ne la prennent pas. Parlez-en à votre avocat.
Étape 5 : Décider à quel nom vous l'achetez
- À votre nom : une seule maison, sur un terrain d'au plus 3 000 mètres carrés, en zone urbaine ou touristique.
- Plus grand, ou plus d'une propriété : par un projet touristique approuvé ou une société hondurienne. Votre avocat décide.
- Vous achetez un terrain? Selon les sources, la maison doit être terminée en 36 mois, sinon une surtaxe annuelle de 20 % s'applique.
- Vous achetez un condo? Lisez les règlements de la copropriété avant de tomber en amour, surtout les règles de location.
Étape 6 : L'offre, le dépôt, et où dort votre argent
- L'offre par écrit, les conditions par écrit.
- Demandez à votre avocat où se trouve exactement votre argent, par écrit, avant de virer un seul dollar.
Étape 7 : La signature et l'enregistrement
- L'acte est signé devant le notaire.
- Les droits de mutation, environ 1,5 %, se paient vite : selon les sources, dans les 3 jours suivant l'acte, sinon une pénalité de 20 %.
- Puis l'acte est enregistré au registre foncier. C'est là que la maison est vraiment à vous.
- Signer de chez vous avec une procuration : demandez à votre avocat si c'est possible dans votre cas et quels documents il faut.
Après la remise des clés
- Un impôt foncier municipal chaque année.
- Si vous louez à court terme : enregistrement touristique (IHT), permis sanitaire (ARSA), inscription fiscale (SAR), permis municipaux et règlements de la copropriété.
- Un gestionnaire immobilier en qui vous avez confiance.
La feuille de coûts du comptable
Ce que vous virez vraiment, ligne par ligne.
Un exemple sur un achat de 300 000 $ US. C'est une illustration, pas une soumission. Imprimez-la, apportez-la à votre avocat et demandez-lui d'y inscrire les vrais chiffres pour votre propriété.
Droits de mutation (impuesto de tradición)
- Taux
- ~1,5 %
- Sur 300 000 $ US
- ~4 500 $ US
Sur le plus élevé du prix ou de la valeur cadastrale. Selon la loi, c'est au vendeur; selon l'usage, l'acheteur les paie souvent, donc ça se négocie. Selon les sources, ils sont dus dans les 3 jours suivant l'acte, sinon une pénalité de 20 % s'applique. (À confirmer avec votre avocat.)
Frais du registre foncier
- Taux
- ~0,15 %
- Sur 300 000 $ US
- ~450 $ US
Un petit montant de base plus 1,50 lempira par tranche de 1 000. (À confirmer avec votre avocat.)
Avocat et notaire
- Taux
- 1 % à 3 %
- Sur 300 000 $ US
- 3 000 à 9 000 $ US
Demandez une soumission écrite dès le départ. Le but n'est pas le moins cher. Le but, c'est un titre propre. (À confirmer avec votre avocat.)
Total des frais d'achat
- Taux
- 3 % à 6 %
- Sur 300 000 $ US
- 9 000 à 18 000 $ US
Ce que disent la plupart des sources, tout compris. Un courtier de Roatan l'estime à environ 5,2 %. (À confirmer avec votre avocat.)
Création d'une société hondurienne (seulement si vous achetez par une société)
- Taux
- forfait
- Sur 300 000 $ US
- quelques centaines à ~1 300 $ US
Plus le notaire.
Arpentage
- Taux
- soumission
- Sur 300 000 $ US
- demandez à l'arpenteur
Obtenez-la par écrit avant de vous engager.
Inspection en bâtiment
- Taux
- soumission
- Sur 300 000 $ US
- demandez à l'inspecteur
Transférer l'argent de chez vous
- Taux
- votre banque
- Sur 300 000 $ US
- change + frais de virement
Demandez à votre banque son taux et ses frais avant le jour du virement.
Vos vols et votre séjour pour la visite
- Taux
- votre voyage
Impôt foncier municipal, zone urbaine
- Taux
- plafond ~0,35 %
- Base
- de la valeur cadastrale
Un impôt foncier impayé peut suivre la propriété jusqu'à vous; votre avocat vérifie qu'il est payé avant la signature. (À confirmer avec votre avocat.)
Impôt foncier municipal, zone rurale
- Taux
- plafond ~0,25 %
- Base
- de la valeur cadastrale
(À confirmer avec votre avocat.)
Frais de copropriété, si c'est un condo
- Taux
- variable
- Base
- selon l'immeuble
Demandez les derniers relevés avant de faire une offre. (À confirmer avec votre avocat.)
- Impôt sur le gain en capitalTaux: ~10 %
(À confirmer avec votre avocat.)
- Vendeur non résident du Honduras : l'acheteur retientTaux: ~4 % du prix
Une avance sur l'impôt. (À confirmer avec votre avocat.)
- ZOLITUR (zone touristique franche des îles de la Baie)Taux: possiblement 4 %
Demandez à votre avocat si vous y avez droit. (À confirmer avec votre avocat.)
Pensez à la sortie le jour où vous achetez. Les comptables sont plates comme ça.
Recevez le guide par courriel
Les 7 étapes et la feuille de coûts complète dans votre boîte de réception, à imprimer pour votre avocat.
Obtenez votre feuille de route
Dites-moi votre échéancier, votre budget, vos secteurs et comment vous comptez payer. Je vous réponds avec les prochaines étapes qui vous conviennent, et des maisons qui correspondent quand il y en a.
Envie de passer à travers vos propres chiffres?
Apportez votre budget et votre liste courte. Vingt minutes, ligne par ligne.