Je suis comptable de formation, donc c'est la page qui me tient le plus à cœur, et c'est aussi celle où je refuse de vous donner un chiffre comme si c'était un fait. Les taux et les frais ici sont fixés par la loi et par chaque professionnel, ils changent, et le bon chiffre dépend de votre propriété. Ce que je peux faire, c'est vous montrer les lignes, pour que, quand votre avocat vous remet la vraie feuille, vous sachiez déjà la lire.
Première ligne : les droits de mutation, payés au gouvernement quand le titre change de mains. Ils se calculent sur le prix ou sur l'évaluation gouvernementale de la propriété, selon le plus élevé des deux, ce qui surprend les gens. Selon la loi et selon l'usage, il y a une question de qui les paie, l'acheteur ou le vendeur, et à Roatan ça se négocie souvent dans l'offre. Ils sont dus rapidement après la signature de l'acte, et un retard entraîne une pénalité. Votre avocat vous donne le taux exact et le délai.
Deuxième ligne : les frais du registre foncier, pour inscrire l'acte à votre nom. C'est une petite ligne comparée aux autres. Troisième ligne : les honoraires de votre avocat-notaire pour la recherche de titre, l'acte et l'enregistrement. Demandez-les par écrit dès le départ; ils s'expriment habituellement en pourcentage du prix et varient d'un avocat à l'autre. Quatrième ligne : les petits postes, comme le certificat cadastral, les timbres, un numéro fiscal à votre nom, les frais de virement de votre banque.
Si vous achetez par une société hondurienne, il y a un coût distinct pour la constituer et un coût annuel pour la garder en règle. Si vous achetez une propriété déjà détenue par une société, la transaction peut prendre la forme d'un changement d'administrateurs plutôt que d'un transfert de titre, et certains avocats disent que les coûts sont plus bas ainsi. Si ça convient à votre cas, c'est entièrement la décision de votre avocat.
Puis il y a ce qui n'apparaît jamais sur la feuille de clôture, et je veux que vous le prévoyiez. Un arpentage si votre avocat en veut un nouveau. Une inspection en bâtiment, que je recommande pour chaque maison. L'assurance dès le jour où vous êtes propriétaire. Les meubles, parce que les maisons ici se vendent souvent avec une partie du mobilier et pas tout, et vous devriez savoir laquelle. La première année de réparations. Vos vols et votre séjour pour la visite. Rien de tout ça n'est un frais de clôture, et tout ça est du vrai argent.
Mises ensemble, les lignes de clôture ajoutent un pourcentage appréciable au prix. Les guides publiés donnent des fourchettes, et mon guide de l'acheteur montre un exemple sur un prix fictif pour que vous en voyiez la forme. Prenez tout ça comme une illustration. Le seul chiffre qui compte est celui que votre avocat écrit pour votre propriété, sur papier, avant que vous vous engagiez.
Ce que les gens font habituellement
- Les acheteurs demandent à leur avocat une estimation écrite des lignes de clôture avant de faire une offre.
- Ils négocient qui paie les droits de mutation dans l'offre elle-même, pas à la table de signature.
- Ils gardent un budget à part pour l'arpentage, l'inspection, l'assurance et la première année.
- Ils apportent la feuille de coûts du guide de l'acheteur à l'avocat et font inscrire les vrais chiffres.